Щоб зрозуміти, що сьогодні стоїть за поняттям клубної нерухомості, експерти проаналізували 22 українські проєкти та порівняли їх із логікою private residences на європейському ринку. Як показав аналіз ринку нерухомості, в Україні «клубним будинком» сьогодні можуть називати і резиденцію на вісім квартир, і житловий проєкт на понад дві сотні. Різниця в масштабі майже тридцятикратна, хоча формально обидва об’єкти конкурують в одній категорії. Саме тому слово «клубний» дедалі менше працює як самодостатня характеристика продукту. Для покупця важливіше інше: скільки людей фактично житиме у будинку, скільки квартир припадає на поверх, як організовані приватні та спільні простори, паркінг, доступ до території й сама локація проєкту.
на правах реклами
Що насправді стоїть за клубним форматом
У клубної нерухомості немає універсальної формули чи єдиного регламентованого ринкового стандарту. Але в основі формату завжди лежить одна продуктова логіка — обмежена кількість резиденцій і середовище, розраховане на значно меншу кількість мешканців, ніж у традиційному житловому комплексі.
Звідси випливають і характерні риси: невисока поверховість, невелика кількість квартир на поверсі, контрольований доступ, приватні спільні простори, індивідуальна архітектура та інфраструктура, масштаб якої відповідає кількості резидентів.
Для покупця різниця відчувається не стільки у квадратних метрах квартири, скільки у щоденному сценарії життя: менше людей у лобі та ліфті, менше транзитного руху, більше приватності у дворі та спільних зонах. За своєю логікою це приватність власної вілли, але у звичному міському середовищі.
Європейська логіка private residences
На європейському ринку близькі за логікою проєкти частіше називають private residences, boutique residences або branded residences. Назви різні, але продуктова модель схожа: обмежена кількість помешкань, приватність, виразна архітектура та сильна міська локація.
Водночас європейська модель часто має ще одну характерну рису — інтеграцію резиденцій із готельним сервісом. У таких проєктах мешканці отримують доступ до інфраструктури та послуг п’ятизіркового готелю: concierge-сервісу, housekeeping, wellness-зон, ресторанної інфраструктури та інших сервісів. Фактично формується єдина екосистема проживання, у якій приватна резиденція поєднується з готельним рівнем обслуговування.
Зворотний бік такої моделі — висока вартість входу та значні експлуатаційні витрати. Проте саме це і формує унікальність продукту: покупець отримує не просто квартиру у престижній локації, а сервісну модель проживання, яку складно відтворити у звичайному житловому комплексі.
Так, Twenty Grosvenor Square у лондонському Мейфері налічує 37 приватних резиденцій, а Maybourne Residences Saint-Germain у Парижі — 23. Обидва проєкти принципово різні за архітектурою та сервісом, але їх об’єднує головне: дефіцитність пропозиції, центральна міська локація, висока якість середовища та сервіс рівня п’ятизіркового готелю.
Від 8 до 231 квартири: що показав аналіз українського ринку
Для аналізу ми відібрали 22 українські проєкти, які девелопери позиціонують як клубні. До вибірки увійшли 18 актуальних пропозицій із бази ЛУН та чотири проєкти «Інтергал-Буд».
Розкид виявився показовим: від 8 до 231 квартири. У 15 із 22 проєктів — не більше 50 квартир, тоді як п’ять налічують понад 100.
Фактично український ринок поки не має єдиного уявлення про межі клубного формату. Термін використовується і для справді камерних будинків, і для значно масштабніших комплексів. Це означає, що покупцеві варто оцінювати не дескриптор у назві, а сам продукт.
Кількість квартир тут — лише перший фільтр. Не менш важливі поверховість, кількість резиденцій на поверсі, організація доступу, паркінг, приватність двору та навантаження на спільну інфраструктуру.
Як клубний формат працює на практиці
На відміну від частини європейських branded residences, де житлова нерухомість часто інтегрована з готельною інфраструктурою, в Україні така модель поки більш характерна для курортних локацій — зокрема Буковеля чи Одеси. У великих містах клубний будинок частіше реалізується як самодостатній девелоперський продукт: без готельного оператора, але з високими вимогами до приватності, інженерії, архітектури та сервісу самого будинку.
Для Львова така модель особливо органічна. Історично сформована забудова, камерний масштаб багатьох районів, близькість центру та великих зелених зон створюють середовище, у якому невеликий житловий проєкт може бути не компромісом, а окремим преміальним продуктом.
Реалізованим прикладом такого підходу стала «Резиденція Залізна Вода» від «Інтергал-Буд» — чотириповерховий будинок на 24 квартири біля однойменного парку, із закритою територією, підземним паркінгом і спільними зонами для мешканців.
У нових проєктах компанія продовжила розвивати формат, зменшуючи кількість резиденцій. У «Резиденції Бойківській» передбачено 17 квартир на чотирьох поверхах і 30 місць у підземному паркінгу. Urban Residence складається з двох п’ятиповерхових секцій лише на 16 квартир. Найбільш камерним став H12 Residence Lviv — чотириповерховий будинок на вісім резиденцій із вісьмома паркомісцями та закритим внутрішнім двором.
У клубному форматі важлива не лише кількість квартир, а й те, наскільки інфраструктура відповідає масштабу будинку. У «Резиденції Бойківській» на 17 квартир передбачено 30 місць у підземному паркінгу, а в H12 Residence Lviv — вісім резиденцій і вісім паркомісць. Для компактних ділянок у сформованій міській забудові така забезпеченість паркінгом стає окремим інженерним завданням.
«Камерність має свою економіку. Якщо у великому ЖК витрати на складні інженерні рішення розподіляються між сотнями квартир, то у клубному будинку — між кількома десятками, а іноді лише вісьмома чи шістнадцятьма резиденціями. При цьому вимоги до продукту не нижчі, а часто вищі: підземний паркінг, контроль доступу, інженерія, якісні спільні простори. Саме тому собівартість квадратного метра такого проєкту об’єктивно вища», — Тетяна Донкоглова, директор з маркетингових комунікацій девелоперської компанії «Інтергал-Буд».
Саме тому клубний будинок не варто сприймати як просто зменшену версію великого житлового комплексу: у нього інша економіка, інший рівень технічної складності та інша логіка формування продукту.
Окрему цінність клубного формату створюють деталі, які рідко є стандартом у масовому житлі: фільтрація води на весь будинок, доступ за Face ID, камерні лобі з зонами для bookcrossing, підвищена шумоізоляція, квартири з терасами.
Для девелопера це додаткові інвестиції у продукт, а для мешканця — відчутно вищий рівень щоденного комфорту. Саме такі рішення роблять клубний будинок не просто меншим за масштабом, а якісно іншим житловим продуктом.
У проєктах «Інтергал-Буд» квартири з власними терасами передбачені в усіх чотирьох клубних будинках, а в Urban Residence та H12 Residence Lviv — також системи фільтрації води на рівні всього будинку.
Чому клубний формат має ринковий потенціал
Клубна нерухомість працює за логікою обмеженої пропозиції. Кількість таких проєктів апріорі невелика: для них потрібні компактні ділянки у сильних міських локаціях, відповідний масштаб забудови та готовність девелопера інвестувати у складніші інженерні й архітектурні рішення.
Саме тому у вдалих проєктах дефіцитність формується ще на рівні самого продукту. Якщо у будинку передбачено 8, 16 чи 20 резиденцій, пропозицію фізично неможливо масштабувати без втрати його камерного характеру.
Важливу роль відіграє і локація. У клубному сегменті покупець фактично обирає не лише площу та планування, а можливість жити у конкретному районі без щільності та трафіку великого ЖК. Особливо це помітно у сформованих центральних та історичних районах, де нова пропозиція обмежена.
Цінова динаміка також підтверджує позиціонування клубної нерухомості як дефіцитного преміального продукту. У проаналізованих нами проєктах Києва та Львова з кількістю до 50 квартир мінімальна вартість у середньому стартує приблизно від $2 300 за м². Водночас така ціна зазвичай стосується квартир із найбільшими площами. Для найбільш ліквідних планувань однокімнатних квартир стартова вартість уже на початку продажів часто починається приблизно від $3 000 за м². У міру готовності проєкту та скорочення обсягу доступної пропозиції ціна, як правило, зростає.
«H12 для нас є показовим кейсом. У проєкті лише вісім резиденцій, і він розташований в одній із найбільш затишних та цінних для львів’ян локацій. Уже на етапі pre-sale ми побачили високий інтерес: маємо перші продажі та бронювання ще до повноцінного старту рекламної кампанії. З огляду на обмежений обсяг пропозиції та дефіцит нового сучасного житла у центральній частині міста, ми очікуємо досить швидку реалізацію проєкту. У цьому сегменті нерухомість працює не лише як житло, а й як дефіцитний інвестиційний актив, вартість якого підтримується обмеженістю пропозиції», — підкреслює Тетяна Донкоглова.
У цьому сенсі клубна нерухомість менше залежить від масштабу пропозиції та більше — від точно сформованої концепції проєкту. Сильна локація, обмежена кількість резиденцій і відповідність очікуванням цільового покупця можуть забезпечити високий інтерес ще до виходу в активну фазу продажів.
Для покупця такого сегмента важливий не лише сам об’єкт, а весь сценарій проживання: кількість сусідів, тиша у спільних просторах, паркінг, приватний двір, архітектура та локація. Саме сукупність цих факторів і формує готовність платити за клубний формат більше, ніж за формально схожу квартиру у масштабному ЖК, де значно вища щільність проживання та навантаження на спільні простори.
Хто купує клубну нерухомість
За досвідом «Інтергал-Буд», основний покупець клубного формату — це, як правило, людина віком 40+, яка вже має власну нерухомість і добре розуміє, за що саме готова платити більше. Для такого клієнта важливі не лише площа чи кількість кімнат, а якість середовища, приватність, локація, паркінг і загальний рівень продукту.
Попередньо структура попиту виглядає так: близько 70% покупок здійснюються для власного проживання і близько 30% — з інвестиційною метою. Значну частину аудиторії становлять місцеві покупці, які добре знають район і свідомо обирають конкретну локацію, а не просто шукають квартиру у певному бюджеті.
Перспективи клубного формату
У великих містах кількість великих ділянок у центральних районах стрімко скорочується. Саме такі майданчики традиційно є найбільш ефективними для девелопера з погляду економіки проєкту. У Львові цей процес особливо помітний: значна частина центральної частини міста входить до історичного ареалу, а чимало будівель мають охоронний статус. Тому нові проєкти дедалі частіше реалізуються як інфільна забудова — тобто точкове включення нової будівлі у вже сформоване міське середовище — на компактних ділянках.
Це поступово змінює структуру преміального сегмента. Великих квартальних проєктів у центральних локаціях ставатиме менше, а невеликих клубних будинків — більше. При цьому попит на нове преміальне житло в центрі зберігається. Альтернативою може бути квартира у старому фонді, але для частини покупців це актив із вищою амортизацією, складнішим обслуговуванням і необхідністю додаткових інвестицій у капітальний ремонт.
Другий фактор — зміна способу життя. Попит на приватність, тишу й slow living зростає, що частково видно і в структурі введеного житла: частка індивідуальних будинків в Україні зросла з 19% у 2021 році до 31,5% у 2025-му за даними ЛУН. Водночас не всі готові відмовитися від міської інфраструктури, близькості до роботи, шкіл, ресторанів і культурного життя заради переїзду за місто.
Саме тут умовний клубний будинок біля парку стає компромісом нового типу: більше тиші й приватності, але без втрати зв’язку з містом. Тому найближчими роками ми, ймовірно, побачимо більше нових стартів у цьому форматі.
Що зрештою визначає клубний формат
Клубний будинок — це не зменшена версія ЖК, а окремий тип житлового продукту з іншою логікою масштабу, приватності та інфраструктури.
«Цінність клубної нерухомості створює не сама назва, а продуманість концепції та якість її реалізації. Все починається з ділянки — бажано у центральній локації, поруч із парком і з можливістю облаштування підземного паркінгу. Далі — квартирографія: невелика кількість квартир на поверсі, ергономічні планування, можливість передбачити гардеробні, пральні та інші побутові зони. І вже після цього — технічне наповнення: якісна шумоізоляція, інженерія, контроль доступу, приватність і комфорт у щоденних деталях», — резюмує Тетяна Донкоглова.
Читайте: «Інтергал-Буд» отримав відзнаку «Найкраща девелоперська компанія» від Конфедерації будівельників України
Фото: пресслужба “Інтергал-Буд”
КиївВлада
Вероніка Злацька
